Neufestsetzung der Bauplatzpreise

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Daten angezeigt aus Sitzung:  Gemeinderatssitzung, 30.01.2023

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Gemeinderatssitzung 30.01.2023 ö 6

Sachverhalt

Bürgermeister Schabel berichtet über folgenden Sachverhalt.

1) Bauplatzpreise in den Ortsteilen

Baugebiet
Ab 01.07.2017
Ab 01.04.2019
Ab 01.06.2020
Ba, Vorderer Herlsbühl
75,00 €
80,00 €
84,00 €
De, Hülenfeld II,
58,00 €
65,00 €
84,00 €
Du, Hinter dem Schloßg.
58,00 €
65,00 €
84,00 €
Egl, Hinter den Gärten
58,00 €
65,00 €
84,00 €
Fri, Kappelesäcker 
75,00 €
80,00 €
84,00 €
Fri, Hofwiesen II
65,00 €
65,00 €
84,00 €

Sämtliche Preise beinhalten Beiträge, nicht aber die Kosten für Hausanschlüsse (ca. 17 €/m2) und Vermessung.


2) Bauplatzpreise in Dischingen

Baugebiet
Ohne HA
Mit HA
An der Halde / Mühlb.
126,00 €
145,00 €
Eisbühl / Zwinkelw.
108,00 €
123,00 €

Die Preise beinhalten Beiträge und die Kosten für Hausanschlüsse (ca. 17 €/m2, Stand 2021), nicht aber die Kosten für Vermessung.


3) bessere transparentere Kommunikation der Preise nach außen

Der Ausweis von Bauplatzpreisen ohne den Hinweis, dass Hausanschlusskosten und Vermessung nicht enthalten sind, hat in der Vergangenheit häufig zu Unmut geführt, da 

die Grundstückskäufer (trotz klarer Regelung im Kaufvertrag) davon ausgegangen sind, dass sämtliche Kosten mit dem Kaufpreis des Grundstücks abgedeckt waren. Der Wunsch der Verwaltung wäre es, ab sofort Preise zu kommunizieren, in denen alle Kosten in Verbindung mit dem Grundstückskauf und Erschließung enthalten sind.

Bei den verfügbaren Bauplätze in Dischingen ist es den Käufern gegenüber klar kommuniziert, dass die Vermessungskosten nicht enthalten sind. Dies ist insofern nicht ganz so kritisch. Dennoch sollte auch hier zukünftig darauf geachtet werden, dass im Kaufpreis alle Kosten enthalten sind.

Für die Bauplatzpreise in den Teilorten würde dies bedeuten, dass ein Kaufpreis von 84,00 € + 17,00 € = 101,00 € nach außen kommuniziert wird. Ein Anstieg der Preise ist damit für die Käufer nicht verbunden.


4) Bauplatzpreise angrenzende bayerische Gemeinden

Baugebiet
Vergabe ca.
Ohne HA ca.
Mit HA
VG Wittislingen – Baugebiet Dattenhausen
2021
109,00 €
126,00 €
VG Syrgenstein – Baugebiet Zöschingen
2021
98,00 €
115,00 €
VG Syrgenstein – Baugebiet Landshausen
2021
118,00 €
135,00 €
VG Ries – Baugeb. Deiningen (2.000 EW)
2020
118,00 €
135,00 €
Markt Bissingen – Baugeb. Bissingen EFH
2020
92,00 €
109,00 €
Markt Bissingen – Baugeb. Bissingen MFH
2020
119,00 €
136,00 €
Möttingen – Baugebiet Balgheim (542 EW)
2019
88,00 €
105,00 €
Möttingen – Baugebiet Enkingen (194 EW)
2020
94,00 €
111,00 €

Die Preise der bayerischen Gemeinden wurden für Vergleichszwecke mit aufgenommen, weil sie 1) ähnlich strukturschwach sind und 2) durch die vor einigen Jahren wegfallenden Ausbaubeiträge zwischenzeitlich auch besser vergleichbar sind.

5) aktuelle Bauplatzpreise Gemeinden im Landkreis Heidenheim

Baugebiet
Preis
Fleinheim – Baugebiet Wolfsgrubenweg *
130 €
Niederstotzingen
ab 150 €
Sontheim an der Brenz
180 € – 195 €

* zzgl. einer Pauschale von 10.000 €/Bauplatz für die Kostenersätze der Grundstücksanschlüsse (ca. 14 €/m2)

6) Preisentwicklung beim Tiefbau seit 2019

Jahr
Quartal
Straßen
Ortskanäle
2022
III
148,9
148,7

II
144,9
145,1

I
133,9
135,9
2021
IV
128
130,4

III
125,7
127,6

II
123,4
124,8

I
121,9
122,2
2020
IV
117,4
117,5

III
117,5
117,5

II
120,5
120,3

I
120,1
120
2019
IV
118,9
118,8

III
118,6
118,4

II
117,6
117,4

I
116,3
116,1



7) Bauplätze im Baugebiet „Brühl“ in Eglingen

Für das Baugebiet „Brühl“ in Eglingen liegt zwischenzeitlich die Kalkulation der Bauplatzpreise vor. Danach beträgt der Bauplatzpreis 130 € / m2 einschließlich Hausanschlüsse und Vermessung.

Im Vergleich zu den bisherigen Preisen in den Ortsteilen von 101 € bedeutet dies einen Anstieg um rund 30 %.

Unter Berücksichtigung, dass den Preisen der bayerischen Nachbargemeinden Vergaben zugrunde liegen, die vor mind. 1,5 Jahren getätigt wurden und die Preise für 

Tiefbauarbeiten lt. Statistischen Bundesamt zwischenzeitlich um rund 30% gestiegen sind (Q3 2020 ggü. Q3 2022), erscheint ein Preis von 130 € / m2 als nicht unrealistisch.


8) Vorschlag zum weiteren Vorgehen bei bestehenden Bauplätzen
Die oben genannte Umfrage bei angrenzenden bayerischen - z.T. auch strukturschwachen - Gemeinden verdeutlicht, dass die genannten Bauplatzpreise allesamt deutlich höher sind (Ausnahme: Balgheim), als in den Ortsteilen der Gemeinde Dischingen. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, auch für bereits erschlossene Baugebiete, die Preise ab sofort zu erhöhen.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob und in wie weit mit einer Reservierung ein Vertrauensschutz für bisher kommunizierte Preise aufrechterhalten werden soll. Von der Verwaltung wird dies kritisch gesehen, insbesondere bei Reservierungen mit denen keine Anzahlung verbunden ist.

Eine sofortige Anpassung auf das Niveau von Bachhagel (109 € / 126 €) oder Zöschingen (98 € / 115 €) wäre nach Auffassung der Verwaltung durchaus vertretbar und sachgerecht.

Wenn in der Gemeinde weiterhin der Grundsatz gelten soll, dass in den Ortsteilen ein einheitlicher Bauplatzpreis erhoben wird, stellt sich die Frage wie dies in Einklang mit der Bauplatzpreiskalkulation von Eglingen zu bringen ist.

Die Verwaltung schlägt deshalb eine stufenweise Erhöhung vor. Ein möglicher Ansatz wäre, den Preis zunächst von 101 € / m2 auf 115 € / m2 zu erhöhen (Preisanstieg von 14 € - im Vergleich dazu: Preisanstieg 2020: 19 €). Dies sollte zeitlich befristet bis zum 31.07. gelten. Ab 01.08.2023 soll dann für alle Ortsteile ein einheitlicher Preis von 130 € / m2 gelten – in Anlehnung an den Bauplatzpreis von Eglingen.

Für die Bauplätze in Dischingen beinhaltet die Kalkulation bereits einen Infrastrukturzuschlag. Deshalb wäre hier der Vorschlag der Verwaltung, die o.g. Preise bis 31.07.2023 zu erheben. Ab 01.08.2023 soll dann ein einheitlicher Preis von 160 € / m2 in Dischingen gelten.

Eine Anhebung der Bauplatzpreise soll auch dazu dienen die gesetzlichen Anforderungen der Gemeindeordnung zu erfüllen, die eine Ausschöpfung der kommunalen Einnahmen vorrangig vor der Gewährung von Fördergeldern sieht. Dies steht in gewisser Weise in Konflikt mit dem Anspruch möglichst günstige Bauplätze anzubieten. Das oben 

vorgeschlagene Vorgehen soll einen Kompromiss darstellen, um beiden Zielsetzungen zu genügen.

Datenstand vom 28.02.2023 16:22 Uhr
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